Descripción
CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO (NPL) – ACTIVO SIN POSESIÓN
Se trata de la compra de un crédito en ejecución hipotecaria. No es una operación hipotecable ni se puede financiar; adquisición al contado.
Estado real y procesal
Demanda presentada, pendiente de admisión a trámite, despacho de ejecución, expedición de mandamiento de certificación de cargas y solicitud de subasta
Estrategia
1.- Optar por la vía de la negociación de cara a agilizar los plazos.
2.- Si la negociación no culmina, sacar el activo a subasta. En todo caso, contar con nuestro servicio jurídico para finalizar la ejecución hipotecaria y negociaciones y en su caso, sacar el activo a subasta. Para el caso de haber pujas, la operación ha terminado y se obtiene el dinero a las pujas de forma directa. Para el caso de no haber pujas, nuestro equipo comercializará la vivienda en el precio estipulado para obtener rentabilidad en la venta de la plena propiedad.
Plazo de la operación
Plazo aproximado para salida del activo a subasta : 8-10meses.
INFORMACIÓN ADICIONAL PARA EL INVERSOR
El presente activo es un crédito hipotecario, es decir una primera carga
hipotecaria inscrita en el registro de la propiedad cuya garantía lo constituye la propiedad y el valor del inmueble. Dicho crédito hipotecario se encuentra judicializado y ha sido adquirido por el fondo. Es decir, en su momento, el propietario deudor dejó impagada la hipoteca, el banco que le dio la hipoteca la declaró como impagada e interpuso demanda de ejecución hipotecaria de cara a sacar a subasta el activo y obtener el importe de la deuda en la subasta.
Cuando se compra un crédito hipotecario, la estrategia es obtener un beneficio, bien hasta el importe de la deuda por pujas de terceros en la subasta, bien por la venta del activo tras la adjudicación en subasta por su valor de mercado. Se trata de una operación de inversión o bien de un mecanismo de compra para adquirir la plena propiedad muy por debajo de precio de mercado. Siempre se transmite el crédito, es decir, el derecho de cobro, por un importe inferior a la deuda, precisamente para ganar este diferencial.
Cómo adquirir este crédito
Adquirir el crédito en escritura pública ante notario, convirtiéndoos en la figura
del acreedor hipotecario. La escritura de crédito hipotecario lleva consigo el pago
de Actos jurídicos documentados al 1,5% sobre el valor de la deuda, notaría y
registro
Gastos e impuestos inherentes la adquisición del crédito
- Notaría. Y Registro de la propiedad. Aprox. 900€
- Actos Jurídicos documentados sobre el importe del principal 1,5%.
La compra de un crédito no lleva consigo el pago de IBI, ni comunidad, ni transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) al 8%. Dichos gastos se repercuten al comprador final.
¿Cuáles son los pasos a seguir tras adquirir el crédito ante notario en escritura
de cesión de crédito hipotecario?
1.- Se firma ante notario la cesión del crédito, convirtiéndose así en acreedor del préstamo impagado del deudor, con la finalidad de sacar el activo a subasta y o bien sacar el diferencial entre el precio de compra del crédito y la deuda, por pujas de terceros en la subasta, o bien adjudicarse la plena propiedad del bien por el importe de compra del crédito.
2-. Tras la cesión, notaría hace las notificaciones al deudor de la cesión del crédito. El deudor no puede plantear oposición a la cesión
3.- Se presenta al registro de la propiedad la inscripción de la cesión, inscribiéndose en el registro la titularidad del mismo como acreedor de las cargas
4.- Se presenta la personación al juzgado, la sucesión procesal, es decir, el cambio de la figura acreedora del que antes fue el banco y ahora nosotros como cedentes, al comprador actual del crédito.
5.- Se realizan todos los trámites judiciales pertinentes por nuestra parte, en beneficio del nuevo acreedor para sacar el activo a subasta.
